Quali documenti servono per vendere casa
Per vendere casa in Italia servono: atto di provenienza, visura e planimetria catastale conformi allo stato di fatto, Attestato di Prestazione Energetica (APE), ispezione ipotecaria, documenti personali del venditore e, per gli immobili in condominio, la liberatoria dell'amministratore. Senza questi documenti il notaio non può stipulare il rogito.
Vendere da privato, senza agenzia, è perfettamente legale e sempre più diffuso. Ma richiede organizzazione: il notaio chiederà un fascicolo completo prima della firma, e un documento mancante può bloccare una trattativa già avanzata o far slittare il rogito di settimane. In questa guida trovi la checklist completa, i tempi realistici di recupero di ogni documento, i costi indicativi e le risposte alle domande più frequenti.
L'atto di provenienza: il punto di partenza
L'atto di provenienza è il documento che dimostra come sei diventato proprietario dell'immobile: una compravendita, una donazione, una successione o un decreto di trasferimento. È il primo documento che il notaio esamina, perché da esso dipendono eventuali vincoli o rischi sulla vendita.
Le forme più comuni di provenienza sono:
- Compravendita: l'atto notarile con cui hai acquistato. È il caso più semplice e lineare.
- Donazione: atto di donazione (art. 769 c.c.). Attenzione: gli immobili di provenienza donativa possono essere esposti all'azione di riduzione degli eredi legittimari (artt. 561 e 563 c.c.), e molte banche rifiutano il mutuo all'acquirente se non sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.
- Successione: dichiarazione di successione registrata, accettazione dell'eredità e voltura catastale. Se la voltura manca, il catasto risulta ancora intestato al defunto e il rogito si blocca.
- Decreto di trasferimento: se l'immobile è stato acquistato all'asta giudiziaria.
Dove recuperarlo: dal notaio che ha redatto l'atto (gli studi conservano gli originali, poi trasferiti all'Archivio Notarile), oppure richiedendo copia alla Conservatoria dei Registri Immobiliari presso l'Agenzia delle Entrate.
Tempi: da pochi giorni (copia dal notaio) a 2-3 settimane (Archivio Notarile). Costo: €20-60 per la copia conforme.
Visura catastale attuale e storica
La visura catastale attuale riporta i dati ufficiali dell'immobile registrati al Catasto: intestatario, categoria, rendita, foglio, particella e subalterno. Il notaio la usa per verificare che chi vende sia effettivamente l'intestatario e che i dati coincidano con quelli dell'atto di provenienza.
La visura storica ricostruisce invece tutti i passaggi di proprietà nel tempo: è il documento che fa emergere donazioni, successioni e variazioni catastali passate. Per una vendita serena conviene procurarsi entrambe.
Dove recuperarle: gratuitamente sul portale Sister dell'Agenzia delle Entrate con SPID (per i propri immobili), agli sportelli dell'Agenzia, oppure tramite servizi online (~€3 a documento).
Tempi: immediati per via telematica. Costo: gratis con SPID, ~€3 tramite intermediari.
Planimetria catastale e conformità: l'obbligo di legge
Dal 1° luglio 2010 la conformità catastale è un requisito di legge per ogni compravendita: l'art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito nella L. 122/2010, impone che l'atto contenga la dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alla planimetria depositata, a pena di nullità dell'atto stesso.
In pratica: la piantina depositata al Catasto deve corrispondere alla disposizione reale dei locali. Se hai spostato una parete, chiuso una veranda o trasformato la cucina senza aggiornare la planimetria, devi regolarizzare prima del rogito con una pratica DOCFA presentata da un tecnico abilitato.
Attenzione: la planimetria è un dato riservato. Può scaricarla solo l'intestatario (con SPID) o un tecnico con delega firmata.
Tempi: immediati se la planimetria è conforme; 2-4 settimane se serve una variazione DOCFA. Costo: gratis il download con SPID; €300-600 per una pratica di aggiornamento tramite geometra.
Conformità urbanistica ed edilizia (DPR 380/2001)
La conformità urbanistica significa che l'immobile è stato costruito e modificato nel rispetto dei titoli edilizi rilasciati dal Comune, come previsto dal Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001). È un controllo diverso dalla conformità catastale: riguarda i permessi di costruire, non le mappe del Catasto.
Per verificarla si richiede al Comune l'accesso agli atti della pratica edilizia originaria e delle successive varianti (permesso di costruire, SCIA, CILA, eventuali condoni). Le difformità non sanate — una veranda abusiva, un soppalco mai autorizzato — possono rendere l'immobile incommerciabile o far saltare il mutuo dell'acquirente, perché il perito della banca le rileva.
Rientra in questo capitolo anche il certificato di agibilità (oggi segnalazione certificata di agibilità, art. 24 DPR 380/2001), che attesta sicurezza, igiene e salubrità dell'immobile. Non è un requisito di validità del rogito, ma la sua mancanza va dichiarata e può giustificare una riduzione del prezzo.
Tempi: l'accesso agli atti comunale richiede in media 30-60 giorni. È il documento con i tempi più lunghi: richiedilo subito, prima ancora di pubblicare l'annuncio. Costo: €50-100 di diritti comunali, più €300-800 se incarichi un tecnico per la verifica completa.
APE — Attestato di Prestazione Energetica (D.Lgs 192/2005)
L'APE è obbligatorio per legge: il D.Lgs 192/2005 impone di dotare l'immobile dell'attestato al momento della vendita, di indicare la classe energetica negli annunci e di allegare l'APE al rogito. Ha validità 10 anni, salvo interventi che modifichino la prestazione energetica dell'edificio.
L'attestato classifica l'immobile dalla classe A4 (la migliore) alla G (la peggiore) e può essere redatto solo da un tecnico abilitato (certificatore energetico: geometra, ingegnere, architetto o perito accreditato), che deve effettuare almeno un sopralluogo. Diffida dei servizi "APE online senza sopralluogo": sono irregolari ed espongono a sanzioni.
Pubblicare un annuncio senza l'indice di prestazione energetica espone a sanzioni amministrative a carico del proprietario. Procuratelo quindi prima di mettere in vendita.
Tempi: 3-7 giorni dal sopralluogo. Costo: €150-300 a seconda della zona e della complessità dell'immobile.
Ispezione ipotecaria: la verifica dei gravami
L'ispezione ipotecaria, effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, verifica che sull'immobile non gravino ipoteche, pignoramenti, sequestri o domande giudiziali trascritte. È il documento che più interessa l'acquirente e la sua banca, perché rivela se l'immobile è davvero "libero".
Se c'è un mutuo residuo, niente panico: è la situazione più comune. L'ipoteca si estingue al rogito, con il saldo del debito tramite parte del prezzo di vendita e il successivo assenso alla cancellazione da parte della banca. L'importante è dichiararlo subito e produrre il conteggio di estinzione aggiornato.
Tempi: pochi minuti per via telematica. Costo: ~€10-17 a seconda del canale.
Documenti condominiali e personali
Per gli appartamenti in condominio servono il regolamento condominiale, gli ultimi verbali d'assemblea e la dichiarazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti. L'acquirente risponde infatti, in solido col venditore, delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
Completa il fascicolo con:
- Documenti personali: carta d'identità, codice fiscale, estratto dell'atto di matrimonio o certificato di stato libero (per verificare il regime patrimoniale: in comunione dei beni devono vendere entrambi i coniugi).
- Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, gas, idraulico): non obbligatorie per vendere, ma molto richieste dagli acquirenti.
- Contratti d'affitto in corso, se l'immobile è locato: l'acquirente subentra nel contratto.
Timeline realistica: quando iniziare
Il recupero completo dei documenti richiede in media da 4 a 8 settimane, soprattutto per colpa dell'accesso agli atti comunale. La regola d'oro è iniziare a raccogliere il fascicolo prima di pubblicare l'annuncio, non dopo aver trovato l'acquirente.
| Documento | Obbligatorio | Tempi tipici | Costo stimato |
|---|---|---|---|
| Atto di provenienza | Sì | 0-3 settimane | €0-60 |
| Visura catastale attuale + storica | Sì | Immediata | Gratis / ~€3 cad. |
| Planimetria catastale | Sì (L. 122/2010) | Immediata / 2-4 sett. se da aggiornare | Gratis / €300-600 |
| APE (D.Lgs 192/2005) | Sì | 3-7 giorni | €150-300 |
| Ispezione ipotecaria | Sì (la fa anche il notaio) | Immediata | ~€10-17 |
| Accesso atti edilizi (DPR 380/2001) | Fortemente consigliato | 30-60 giorni | €50-100 + tecnico |
| Agibilità | No, ma va dichiarata | Variabile | €0 se già rilasciata |
| Liberatoria condominiale | Sì se in condominio | 1-2 settimane | €0-50 |
| Conformità impianti | No | 1-2 settimane | €80-150 se da rifare |
Una sequenza di lavoro efficiente: settimana 1, richiesta accesso agli atti al Comune e copia dell'atto di provenienza; settimana 2, visure, planimetria e sopralluogo del certificatore per l'APE; settimane 3-4, eventuali regolarizzazioni catastali; settimane 5-8, ricezione della pratica edilizia comunale e chiusura del fascicolo. A quel punto puoi pubblicare l'annuncio sapendo che nessuna sorpresa documentale potrà far saltare la trattativa.
Domande frequenti
Posso vendere casa senza APE?
No. Il D.Lgs 192/2005 impone di dotare l'immobile dell'APE e di allegarlo al rogito. Anche l'annuncio deve riportare la classe energetica. Vendere senza APE espone a sanzioni amministrative e il notaio non procede alla stipula senza l'attestato in corso di validità.
Cosa succede se la planimetria non corrisponde allo stato reale?
Il rogito non si può stipulare: la dichiarazione di conformità catastale richiesta dall'art. 19, comma 14, L. 122/2010 sarebbe falsa e l'atto nullo. Serve una variazione catastale (DOCFA) presentata da un tecnico, che richiede in genere 2-4 settimane e €300-600.
Ho ancora il mutuo: posso vendere?
Sì, è normalissimo. Al rogito una parte del prezzo viene usata per estinguere il debito residuo e la banca rilascia l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca. Richiedi per tempo il conteggio di estinzione alla tua banca: serve al notaio per organizzare i pagamenti.
Il certificato di agibilità è davvero indispensabile?
No: la sua mancanza non rende nullo il rogito, ma va dichiarata in atto e l'acquirente può chiederne conto in trattativa. Per molti immobili datati l'agibilità non fu mai rilasciata: si vende comunque dichiarandolo, oppure si attiva la segnalazione certificata di agibilità (art. 24 DPR 380/2001) tramite un tecnico abilitato.
Quanto costa in totale preparare i documenti?
Se l'immobile è regolare, tra €200 e €500 (APE, visure, copie, diritti comunali). Se servono regolarizzazioni catastali o urbanistiche, il budget sale a €1.000-2.000. È comunque una frazione minima di quanto risparmi vendendo da privato, e su CasaFacile.ai puoi farti analizzare gratuitamente lo stato del fascicolo prima di pubblicare.